Le principe : usufruit et nue-propriété
La pleine propriété d'un bien se décompose juridiquement en deux droits distincts : l'usufruit, qui permet d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes), et la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien mais sans en avoir la jouissance immédiate. Le démembrement consiste à répartir ces deux droits entre deux personnes différentes, l'usufruitier et le nu-propriétaire. À l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier ou au terme d'une durée fixée, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété, sans formalité ni fiscalité supplémentaire.
La valorisation fiscale : le barème de l'article 669 du CGI
Pour le calcul des droits d'enregistrement (donation, succession, taxe de publicité foncière) et de l'IFI, la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété n'est pas laissée à l'appréciation des parties : elle est déterminée par un barème forfaitaire fixé à l'article 669 du Code général des impôts, fonction du seul âge de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès (l'espérance de vie réelle de l'intéressé n'entre pas en compte). Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de son usufruit est faible, et plus la valeur de la nue-propriété transmise est élevée.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème fiscal, forfaitaire, ne doit pas être confondu avec la valorisation économique du démembrement, retenue par le Conseil d'État dans d'autres contextes, qui tient compte du rendement réel du bien et de l'espérance de vie effective de l'usufruitier. Pour un usufruit constitué pour une durée fixe (et non viager), la valeur de l'usufruit est établie à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l'âge de l'usufruitier.
Un outil de transmission anticipée
En matière de transmission, le démembrement permet à un parent de donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire l'usage du bien ou les revenus qu'il génère, jusqu'à son décès. Les enfants deviennent ainsi propriétaires progressivement, sans que le donateur ne se démunisse de ses revenus ou de son cadre de vie. C'est une stratégie fréquemment associée à une donation-partage, pour organiser une transmission équilibrée entre plusieurs héritiers.
Un outil d'investissement à part entière
Le démembrement s'utilise aussi en dehors de tout contexte familial, par l'achat en nue-propriété d'un bien immobilier (souvent dans le cadre d'un programme structuré, où l'usufruit est cédé temporairement à un bailleur institutionnel). L'investisseur acquiert la nue-propriété à un prix décoté par rapport à la pleine propriété, ne perçoit aucun revenu ni ne supporte de charges pendant la durée du démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme convenu. C'est une stratégie de constitution de patrimoine à horizon long, adaptée à des investisseurs qui n'ont pas de besoin de revenu immédiat.
Les points de vigilance
Le démembrement implique une répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire (l'usufruitier supporte en principe l'entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations), qui peut être source de désaccords si elle n'est pas anticipée par une convention de démembrement claire.
Un cas particulier mérite une attention spécifique : le quasi-usufruit, défini par l'article 587 du Code civil comme portant sur des biens consomptibles, c'est-à-dire des choses que l'on ne peut utiliser sans les consommer (typiquement une somme d'argent). Il peut trouver sa source dans la loi (par exemple des liquidités reçues en succession), dans une subrogation (le prix de vente d'un bien démembré qui reporte le démembrement sur la créance issue de la cession), ou dans une convention entre les parties portant sur un bien fongible mais non consomptible par nature (des valeurs mobilières par exemple). Dans les trois cas, l'usufruitier peut disposer librement du bien comme un plein propriétaire, à charge d'en restituer l'équivalent, en quantité et en qualité, à l'extinction de son droit : c'est cette obligation de restitution qui peut créer une créance au profit du nu-propriétaire, exigible sur la succession de l'usufruitier. Cette créance, en principe égale à la valeur du bien au jour de la naissance de l'usufruit (sauf indexation prévue par convention), et sa déductibilité de l'actif successoral obéissent à des règles fiscales strictes, renforcées pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, qu'il convient d'anticiper avant de constituer un quasi-usufruit plutôt que de le découvrir au moment du décès.
Une reconstitution de pleine propriété sans fiscalité
L'un des grands intérêts du démembrement, en matière de transmission, est que l'extinction de l'usufruit au décès de l'usufruitier n'entraîne aucune imposition supplémentaire pour le nu-propriétaire : il retrouve la pleine propriété du bien sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit reconstitué. La fiscalité a déjà été acquittée, le cas échéant, au moment de la donation initiale de la nue-propriété, sur une valeur réduite grâce au barème fiscal de l'usufruit.